Münchens Immobilienmarkt sortiert sich neu Wachsende Auswahl, sinkender Druck: Nach Jahren der Überhitzung tritt der Markt im zweiten Halbjahr 2025 in eine Phase der Normalisierung ein

Wichtigste Ergebnisse auf einen Blick

• Kaufmarkt: Angebot an Wohnungen in München um ca. 18% und an Häusern um ca. 21% gegenüber dem Vorjahr gestiegen – Eigentümer sollten Verkaufschancen zeitnah nutzen.
• Mietmarkt (möbliert): Anstieg der verfügbaren Objekte, besonders in mittleren und höheren Preissegmenten; Nachfrage leicht rückläufig, Preisvorstellungen mussten teils reduziert werden
• Bevölkerung: Der Zuzug nach München stagniert – nur +995 Personen seit Dezember 2024.
• Neubau: In München 45 % weniger Baugenehmigungen, im Umland teils Zuwächse.
• Zinsen: Erwarteter Anstieg auf bis zu 4 % binnen sechs Monaten laut Interhyp.
• Regulierung: Vermieter warnen vor weiteren Eingriffen ins Mietrecht – Investitionsklima bleibt fragil.

Die Mr. Lodge GmbH hat ihren aktuellen Münchner Immobilienmarktbericht für das dritte Quartal 2025 veröffentlicht. Der Bericht zeigt: Nach Jahren hoher Dynamik und begrenztem Angebot ist nun eine Entspannung zu beobachten. Das Kaufangebot hat sich teilweise spürbar ausgeweitet, während die Nachfrage im Bereich der möblierten Vermietung leicht zurückgeht.

Kaufmarkt: Mehr Auswahl – weniger Druck

Das Angebot an Kaufimmobilien auf Immoscout24 ist in allen Kategorien gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

In der Stadt München verzeichnet der Bericht Zuwächse bei Wohnungen von ca. 18 % und bei Häusern von ca. 21 %, im Umland werden bei Wohnungen Zuwächse zwischen ca. 5 % (LK Dachau) und ca. 44 % (LK Wolfratshausen) verzeichnet. Das Angebot an Häusern im Umland stieg zwischen ca. 13 % (LK Dachau) und ca. 85% (LK Ebersberg). Auch bei Grundstücken legte das Angebot bis auf den LK Fürstenfeld zu, teils bis zu ca. 45 % (LK Bad Tölz / Wolfratshausen) – ein Resultat der nachlassenden Neubautätigkeit und der geringeren Nachfrage von Bauträgern.

Während Spitzenobjekte in begehrten Lagen ihre Werte weitgehend behaupten, geraten Standardimmobilien zunehmend unter Preisdruck. Laut Daten von Immowelt liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München aktuell bei rund 8.985 Euro – nahezu unverändert zum Vorquartal.

Viele Eigentümer zögern derzeit mit dem Verkauf, möchten aber gleichzeitig keine Preisabschläge hinnehmen. “Das wachsende Angebot spricht nicht für ein Abwarten”, sagt Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge. “Wer mit dem Gedanken spielt zu verkaufen, sollte den Verkaufsprozess jetzt zügig angehen – bevor steigende Zinsen und die verhaltene Nachfrage zu einem echten Käufermarkt führen.”

Auch auf der Käuferseite zeigt sich eine differenzierte Dynamik: Selbstnutzer mit hohem Eigenkapital bleiben aktiv, während Kapitalanleger zunehmend vorsichtig agieren. Die Finanzierungskosten haben sich nicht verbessert; laut Interhyp rechnen zwei Drittel der Experten in den kommenden sechs Monaten mit Bauzinsen bis zu 4 %.

Möblierte Vermietung: Mehr Angebot, stabile Nachfrage auf niedrigeren Niveaus

Im Bereich möblierter Wohnungen und Häuser ist das Angebot deutlich gestiegen – trotz Großveranstaltungen wie der BAUMA im April und der IAA im August blieb die Nachfrage hinter den Erwartungen zurück. Preisreduktionen waren vielerorts nötig, um Leerstände zu vermeiden.

Besonders gefragt bleiben kompakte 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen im Preisbereich von 1.300 bis 2.000 Euro inklusive Nebenkosten. “Die Unternehmen sind insgesamt zurückhaltender, und der Zuzug nach München hat sich etwas beruhigt”, erklärt Doris Palmiero, Leiterin Vermietung bei Mr. Lodge. “Wir sehen, dass Qualität, Lage, Ausstattung und ein marktgerechter Preis gemeinsam über den Vermietungserfolg entscheiden.”

Rahmenbedingungen: Stagnierender Zuzug, sinkende Baugenehmigungen

Der demografische Rückenwind, der München über Jahre getragen hat, schwächt sich ab: Zwischen Dezember 2024 und August 2025 wuchs die Bevölkerung lediglich um 995 Personen – der geringste Zuwachs seit vielen Jahren. Gleichzeitig ist die Zahl der Privathaushalte nur leicht gestiegen.

Noch gravierender zeigt sich der Einbruch bei den Baugenehmigungen: In der Stadt München gingen diese um 45 Prozent zurück, während einige Landkreise im Umland Zuwächse verzeichnen. Langfristig droht damit ein neuer Angebotsengpass, sobald sich die Nachfrage wieder erholt.

Einordnung: Markt mit klarer Struktur und neuen Chancen

Trotz der aktuellen Verunsicherung bewertet Mr. Lodge die Entwicklung positiv:

“Die Zeit überhitzter Preise ist vorbei. Jetzt zählen realistische Erwartungen, gute Beratung und nachhaltige Entscheidungen. Wer strategisch handelt – ob Verkäufer, Käufer oder Vermieter – kann von der neuen Marktstruktur profitieren.” betont Norbert Verbücheln, Geschäftsführer der Mr. Lodge GmbH.

Der gesamte Marktbericht steht hier zum Download bereit.

hfs/re/ots/dpa/tt