Wer eine Immobilie erbt, muss häufig innerhalb kurzer Zeit weitreichende finanzielle Entscheidungen treffen. Schon eine Wertabweichung von zehn Prozent kann dabei einen fünfstelligen Unterschied bedeuten. Umso wichtiger ist es, den tatsächlichen Immobilienwert zu kennen. Schließlich hängen Verkauf, Eigennutzung, die Auszahlung von Miterben oder auch die Erbschaftsteuer maßgeblich von einer realistischen Bewertung ab. Trotzdem verlassen sich viele Erben auf Online-Rechner, alte Kaufpreise oder grobe Maklerschätzungen.
Bei einer geerbten Immobilie kann eine Abweichung von nur zehn Prozent bereits einen fünfstelligen Unterschied ausmachen. Wer hier nach Bauchgefühl entscheidet, riskiert, dauerhaft Geld zu verlieren. Nachfolgend erfahren Sie, wann ein professionelles Gutachten sinnvoll ist, welche Bewertungsfehler Erben besonders häufig machen und wie sich finanzielle Nachteile bei Verkauf, Erbschaftsteuer oder der Aufteilung unter Miterben vermeiden lassen.
Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung
Nach einem Erbfall muss oft innerhalb kurzer Zeit über die Zukunft einer Immobilie entschieden werden. Gleichzeitig bildet ihr Wert die Grundlage für zahlreiche finanzielle und steuerliche Fragen. Dabei wird jedoch häufig übersehen, dass der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert, ein gutachterlich ermittelter Verkehrswert und der tatsächlich am Markt erzielbare Kaufpreis keineswegs identisch sein müssen.
Dennoch greifen viele Erben zunächst auf scheinbar einfache Bewertungsmethoden zurück. Besonders beliebt sind Online-Rechner, die innerhalb weniger Sekunden einen Immobilienwert ausgeben. Das Problem besteht jedoch darin, dass diese Berechnungen den aktuellen Markt widerspiegeln. Für die Erbschaftsteuer zählt hingegen ausschließlich der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Liegt dieser bereits Monate oder sogar Jahre zurück, kann eine heutige Onlinebewertung zu einer erheblichen Fehleinschätzung führen.
Ebenso wenig eignen sich frühere Kaufpreise oder Vergleiche mit Nachbarimmobilien als verlässliche Grundlage. Der Preis, den Eltern vor Jahrzehnten gezahlt haben, oder der Verkaufserlös eines ähnlichen Hauses in der Umgebung lassen kaum Rückschlüsse auf den tatsächlichen Wert der geerbten Immobilie zum maßgeblichen Bewertungsstichtag zu.
Hinzu kommt, dass auch Maklerschätzungen einen anderen Zweck erfüllen. Sie sollen vor allem den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einschätzen und ersetzen deshalb kein Gutachten, das den gemeinen Wert rechtssicher nachweist. Individuelle Besonderheiten wie Sanierungsbedarf, Baumängel, Wohnrechte oder ein ungewöhnlicher Grundstückszuschnitt lassen sich ohnehin erst im Rahmen einer detaillierten Einzelfallprüfung angemessen berücksichtigen.
Wann sich ein Gutachten steuerlich auszahlen kann
Eine professionelle Wertermittlung spielt insbesondere dann eine wichtige Rolle, wenn der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert höher ausfällt als der tatsächliche Marktwert. In diesem Fall eröffnet § 198 Bewertungsgesetz die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Allerdings liegt die Beweislast beim Steuerpflichtigen. Anerkannt werden dafür unter anderem Gutachten öffentlich bestellter oder entsprechend zertifizierter Sachverständiger, sofern sie den Immobilienwert zum maßgeblichen Stichtag nachvollziehbar begründen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen.
Welche finanziellen Auswirkungen bereits vergleichsweise kleine Bewertungsunterschiede haben können, zeigt ein einfaches Rechenbeispiel. Wird eine Immobilie mit 700.000 Euro bewertet und steht der volle Freibetrag von 400.000 Euro zur Verfügung, ergibt sich ein steuerpflichtiger Erwerb von 300.000 Euro. Sinkt der anerkannte Immobilienwert dagegen auf 630.000 Euro, reduziert sich auch die Steuerlast deutlich. Mit steigenden Immobilienwerten oder höheren Steuersätzen können die finanziellen Unterschiede entsprechend größer ausfallen.
Unabhängig davon sollte außerdem geprüft werden, ob die sogenannte Familienheim-Befreiung greift. Ziehen Ehepartner oder Kinder die geerbte Immobilie selbst und dauerhaft ein, kann der Erwerb unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Erbschaftsteuer befreit sein.
Besonders wichtig bei mehreren Erben
Komplex wird die Wertermittlung häufig dann, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Soll ein Miterbe die Immobilie übernehmen, dient der Immobilienwert als Grundlage für die Auszahlung der übrigen Beteiligten. Da die Interessen dabei naturgemäß auseinandergehen, entstehen schnell Konflikte über die Höhe des Verkehrswerts.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe unabhängig von der Größe seines Erbteils eine Teilungsversteigerung beantragen. Zwar lässt sich ein solches Verfahren unter Umständen verzögern, dauerhaft verhindern können die übrigen Beteiligten es jedoch nicht. Wirtschaftlich fällt das Ergebnis häufig schlechter aus als bei einem einvernehmlichen Verkauf oder einer fairen Einigung auf Basis einer nachvollziehbaren Wertermittlung.
Ebenso sollten Erben die geltenden Fristen im Blick behalten. Der Erwerb muss grundsätzlich innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt angezeigt werden. Nach Erlass eines Bescheids bleibt in der Regel nur ein Monat Zeit, um gegebenenfalls Einspruch einzulegen. Deshalb lohnt es sich, Bewertungsfragen möglichst früh zu klären und nicht erst dann, wenn steuerliche Entscheidungen bereits getroffen wurden oder innerhalb der Erbengemeinschaft Streit entstanden ist.
Ein qualifiziertes Gutachten ist zwar nicht in jedem Erbfall notwendig. Liegen jedoch besondere Objektmerkmale vor, bestehen Zweifel an der steuerlichen Bewertung, sollen Miterben ausgezahlt werden oder steht ein Verkauf bevor, kann eine fundierte Wertermittlung helfen, finanzielle Nachteile und langwierige Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Über André Heid:
André Heid ist Geschäftsführer der Heid Gruppe und ist auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Unterstützt von einem Team aus öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, erstellt er jährlich über 6.000 Gutachten, darunter umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Mit einem breiten Kundenstamm, der Banken, Versicherungen, Gerichte, öffentliche Einrichtungen sowie Privat- und Geschäftskunden umfasst, steht die zuverlässige und professionelle Bewertung von Immobilien stets im Mittelpunkt. Weitere Informationen finden Sie unter: Heid Immobilienbewertung.
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