In den sieben deutschen Büro-Metropolen ist der Leerstand auf neun Prozent gestiegen. Gleichzeitig wurden 2025 so wenige Wohnungen fertig wie seit 2012 nicht mehr. Seit Juli bezuschusst der Bund den Umbau von Büros zu Wohnungen mit bis zu 30.000 Euro je Einheit. Anträge sind nur noch bis Jahresende möglich, und für viele Bürohäuser geht die Rechnung trotz Zuschuss nicht auf.
Ein Beispiel, wie es in vielen deutschen Großstädten zu finden ist: ein Bürogebäude aus den Achtzigerjahren, sechs Etagen, Randlage. Seit zwei Jahren brennt abends nur noch in zwei Stockwerken Licht. Am Eingang hängt das Schild „Büroflächen zu vermieten“, in der Kalkulation steht weiter die Miete von 2019. Wenige Straßen entfernt reicht die Schlange bei einer Wohnungsbesichtigung bis auf den Gehweg.
Büroleerstand steigt auf neun Prozent
Das Beispiel steht für eine Entwicklung, die sich messen lässt. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart standen im dritten Quartal 2026 zusammen rund neun Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Die Leerstandsquote liegt nach Zahlen des Immobiliendienstleisters JLL vom 5. Oktober 2026 bei 9,0 Prozent, ein Jahr zuvor waren es 7,9 Prozent. In Frankfurt und Düsseldorf steht rund jeder achte Quadratmeter leer.
Gleichzeitig steigen die Spitzenmieten in fünf der sieben Städte, in Hamburg binnen eines Jahres um knapp 14 Prozent. Beides passt zusammen: Unternehmen suchen laut JLL neue, hochwertig ausgestattete Flächen und hinterlassen beim Umzug in der Regel ältere Büros, von denen viele wegen Lage oder Qualität kaum nachgefragt werden. Nach dem Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken gaben die Preise für Büroimmobilien im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 1,2 Prozent nach, obwohl die Büromieten um 2,7 Prozent zulegten.
Auf der anderen Seite fehlen Wohnungen. 2025 wurden in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesamts 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012.
KfW 266: bis zu 30.000 Euro Zuschuss je Wohnung
Hier setzt das Bundesprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ an, das seit dem 1. Juli 2026 als KfW-Zuschuss 266 läuft. Der Bund übernimmt bis zu 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten, angesetzt werden höchstens 100.000 Euro je neuer Wohneinheit. Daraus ergibt sich ein Zuschuss von bis zu 30.000 Euro pro Wohnung. Für 2026 stehen nach Angaben des Bundesbauministeriums 300 Millionen Euro bereit.
Gefördert wird der Umbau beheizter Gebäude oder Gebäudeteile, die bisher nicht zum Wohnen dienen und deren Bauantrag oder Bauanzeige bei Antragstellung mindestens fünf Jahre zurückliegt. Nach dem Umbau ist in der Regel mindestens der Standard Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien zu erreichen. Die Kosten der energetischen Sanierung selbst sind von der Förderung ausgenommen. Die neuen Wohnungen sind nach Abschluss mindestens zehn Jahre als Wohnraum zu nutzen.
Der Antrag ist vor Vorhabenbeginn zu stellen, und als Beginn gilt grundsätzlich schon der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags für die Ausführung. Zum Antrag gehört die Bestätigung eines Energieeffizienz-Experten. Die Förderrichtlinie endet mit Ablauf des 31. Dezember 2026, bis dahin sind Anträge bei der KfW möglich. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht, die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel.
Wie weit der Zuschuss reicht
Bei vollem Zuschuss genügen 300 Millionen Euro rechnerisch für 10.000 Wohnungen. Zum Vergleich: 2025 entstanden laut Statistischem Bundesamt 30.700 Wohnungen durch Umbaumaßnahmen in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden.
Für fast alle Antragsteller kommt eine zweite Grenze hinzu. Ausgenommen sind nur Privatpersonen, die eine einzelne Wohnung ausschließlich selbst nutzen. Der Zuschuss ist eine sogenannte De-minimis-Beihilfe, und davon darf ein Unternehmen innerhalb von drei Jahren höchstens 300.000 Euro erhalten. Bei vollem Fördersatz ist diese Grenze spätestens nach zehn Wohnungen erreicht. Entstehen in einem großen Bürokomplex 80 Wohnungen, bleiben rechnerisch 3.750 Euro je Wohnung.
„Der Zuschuss hilft dem Eigentümer, der zwei Büroetagen über einer Ladenzeile umbaut. Einen großen Verwaltungsbau aus den Achtzigern macht er allein nicht rentabel“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler. „Dort entscheiden Baurecht, Grundriss und die Miete, die am Standort erzielbar ist.“
Kann man ein Bürogebäude in Wohnungen umbauen?
Rechtlich ist der Umbau eine Nutzungsänderung und braucht in aller Regel eine Baugenehmigung. Bürogebäude stehen oft in Gewerbegebieten. Dort lässt § 8 der Baunutzungsverordnung Wohnungen nur ausnahmsweise zu, und zwar für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Seit dem 30. Oktober 2025 gibt es mit dem sogenannten Bau-Turbo eine befristete Öffnung. Nach § 246e Baugesetzbuch kann bis zum 31. Dezember 2030 mit Zustimmung der Gemeinde von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abgewichen werden, wenn eine zulässigerweise errichtete bauliche Anlage zu Wohnzwecken umgenutzt wird und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Technisch entscheidet der Grundriss. Eine Kurzstudie des Analysehauses bulwiengesa im Auftrag der Berlin Hyp vom April 2025 nennt als typische Hindernisse zu große Gebäudetiefen, langgestreckte Grundrisse ohne natürliches Licht, große Erschließungskerne und Decken, die den Schallschutz erschweren. Dieselbe Studie beziffert das theoretische Potenzial in den Randlagen der sieben Metropolen auf bis zu 150.000 Wohnungen. In einer stark vereinfachten Beispielrechnung ergibt sich eine erforderliche Wohnungsmiete von 22,40 Euro je Quadratmeter. Ob der Standort eine solche Miete hergibt, entscheidet über das Projekt.
Dass Umnutzung trotzdem stattfindet, belegt das GewerbeBarometer von bulwiengesa und ImmoScout24 vom Juni 2026: Knapp 60 Prozent der Büroflächen, die 2025 in den sieben Metropolen umgenutzt wurden, sind in Miet- und Eigentumswohnungen umgewandelt worden.
Was Eigentümer leerer Büroflächen jetzt prüfen sollten
Am Anfang steht das Baurecht: Was lässt der Bebauungsplan zu, und ist die Gemeinde zu einer Abweichung bereit? Das klärt ein frühes Gespräch mit dem Bauamt. Danach folgen die Gebäudestruktur und die Rechnung, in der Umbaukosten und energetische Sanierung der Miete oder dem Verkaufspreis gegenüberstehen, die am Standort erzielbar sind. Erst dann lohnt der Blick auf die Förderung. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen schon vor dem Antrag erbracht werden.
„Käufer rechnen bei einem leeren Bürohaus heute vom Umbau her“, sagt Katharina Heid. „Wer Baurecht und Grundrisse geklärt hat, bevor er das Objekt anbietet, verhandelt über ein Projekt. Wer das offen lässt, verhandelt über ein Risiko.“
Für das Bürohaus aus dem Beispiel heißt das: Die Miete von 2019 beantwortet keine dieser Fragen. Sein Preis richtet sich danach, was aus ihm werden kann. Wer dafür den Zuschuss des Bundes nutzen will, hat bis zum 31. Dezember Zeit für den Antrag.
hfs/re/ots/dpa/tt